Achat-vente, copropriété, construction, baux — ce que dit le droit, ce qu'il faut faire, et quand appeler un avocat.
L'acquéreur d'un bien immobilier est protégé par la garantie légale des vices cachés : tout défaut non apparent à la visite qui rend le bien impropre à son usage ou diminue tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou à un moindre prix, s'il l'avait connu, ouvre un recours contre le vendeur — professionnel ou particulier.
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus. » — Article 1641 du Code civil
Deux issues : l'action rédhibitoire (restituer le bien, récupérer le prix) ou l'action estimatoire (garder le bien, récupérer une partie du prix), selon l'article 1644. Attention au délai de l'article 1648 : agir dans les deux ans de la découverte du vice. D'où l'importance, dès la découverte d'un désordre, de le constater et de consulter rapidement.
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application. Trois sources de conflit dominent : les décisions d'assemblée générale (contestables par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai prévu par les textes), la répartition des charges (selon les tantièmes et l'utilité, commune ou privative), et la responsabilité du syndic (gestion, exécution des décisions, comptabilité).
Bonne pratique : avant de contester une AG, vérifier la régularité de la convocation et de l'inscription à l'ordre du jour — bien des décisions tombent pour des motifs de forme. Les recours se portent devant le tribunal statuant en matière de copropriété ; le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, engage et subit les actions.
Après réception des travaux, l'acquéreur bénéficie d'un empilement de garanties issu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 :
Tous les désordres signalés à la réception ou pendant l'année qui suit doivent être réparés par le constructeur (article 1792-6 du Code civil).
Les éléments d'équipement dissociables sont garantis deux ans (article 1792-3).
Les dommages qui compromettent la solidité ou l'impropriété à la destination (article 1792), couverts par l'assurance obligatoire du constructeur.
L'assurance du maître d'ouvrage (L. 241-1 du Code des assurances) finance la réparation des désordres garantis, sans attendre la recherche de responsabilité.
Bail d'habitation : encadrement strict des loyers, dépôt de garantie limité, état d'entrée et de sortie contradictoires qui conditionnent la restitution, congé selon des motifs limitativement énumérés. La restitution du dépôt intervient dans le délai légal, déduction faite des réparations locatives dûment justifiées.
Bail commercial : le statut des baux commerciaux (livre V du Code de commerce) organise la propriété commerciale : droit au renouvellement, plafonnement du loyer, état des lieux obligatoire à l'entrée et à la sortie (article L. 145-4), résiliation et clauses résolutoires encadrées. Le contentieux du bail commercial est un métage de spécialistes — là plus qu'ailleurs, l'avocat en droit immobilier s'impose.